RESICO para ingresos por arrendamiento: ¿Cuándo te conviene y cuándo no? Guía 2026

Si rentas un departamento, una casa, una bodega o un local comercial, el SAT te da dos opciones principales para tributar esos ingresos: el régimen tradicional de arrendamiento (artículos 114-118 de la LISR) o el RESICO. Desde 2022, los propietarios pueden elegir.

El problema es que la mayoría no sabe cuál le conviene — y la diferencia puede ser de miles de pesos al año.

Cómo funciona cada opción

Régimen tradicional de arrendamiento: Pagas ISR sobre la utilidad — tus ingresos de renta menos tus gastos deducibles relacionados con la propiedad. Si no quieres llevar registro de gastos, puedes optar por la deducción ciega del 35% (artículo 115 de la LISR), que te permite restar automáticamente el 35% de tu renta sin comprobar nada. Sobre el 65% restante aplica la tarifa progresiva del ISR.

RESICO: Pagas una tasa fija sobre tus ingresos brutos de renta, sin deducciones. La tasa va del 1% al 2.5% según el monto mensual.

La diferencia clave: en el régimen tradicional puedes reducir tu base gravable con deducciones reales o la deducción del 35%. En RESICO no hay deducciones, pero la tasa es significativamente menor.

La comparativa con números

Tomemos dos casos comunes para ver cuál régimen conviene en cada situación.

Caso 1 — Departamento de $15,000/mes (con pocos gastos reales):

Régimen tradicional con deducción ciega del 35%:

• Ingresos: $15,000
• Deducción 35%: −$5,250
• Base gravable: $9,750
• ISR aproximado (tabla mensual): ~$840

RESICO:

• Ingresos: $15,000
• Tasa: 1%
• ISR: $150

Diferencia: $690 al mes — $8,280 al año. RESICO gana ampliamente.

Caso 2 — Propiedad de $30,000/mes con gastos reales altos:

Supón que tienes $12,000 al mes en gastos reales deducibles: mantenimiento, impuesto predial, seguro, intereses hipotecarios, depreciación del inmueble.

Régimen tradicional con deducciones reales:

• Ingresos: $30,000
• Deducciones reales: −$12,000
• Base gravable: $18,000
• ISR aproximado: ~$1,600

RESICO:

• Ingresos: $30,000
• Tasa: 1.1%
• ISR: $330

RESICO sigue ganando — incluso con gastos altos.

Caso 3 — Propiedad antigua con hipoteca activa y gastos de remodelación:

Si tienes deducciones reales que superan el 65% de tus ingresos de renta (lo que superaría la deducción ciega), el régimen tradicional puede ser más conveniente. Esto ocurre, por ejemplo, cuando:

• Estás pagando intereses hipotecarios altos sobre la propiedad que rentas
• Tuviste gastos de mantenimiento o remodelación significativos ese año
• Estás depreciando el valor del inmueble (el SAT permite deducir la depreciación del edificio, no del terreno)

En esos casos específicos, la base gravable con deducciones reales puede ser menor de lo que pagarías en RESICO.

Los gastos deducibles en el régimen tradicional de arrendamiento

Si optas por el régimen tradicional con deducciones reales en lugar de la deducción ciega, los artículos 114-116 de la LISR permiten deducir:

• Impuesto predial del año correspondiente
• Cuotas de mantenimiento (condominio, jardinería, vigilancia)
• Primas de seguro del inmueble
• Intereses reales de crédito hipotecario para adquirir la propiedad rentada
• Honorarios de administración (si usas una inmobiliaria)
• Gastos de mantenimiento y reparaciones (siempre que no sean mejoras permanentes)
• Depreciación del inmueble — el SAT permite deducir el 5% anual del valor de construcción (no del terreno) según el artículo 104 de la LISR

Para usar deducciones reales necesitas tener los CFDI de cada uno de estos gastos. La deducción ciega del 35% no requiere comprobantes — por eso muchos propietarios la prefieren aunque no sea óptima.

Copropiedad: la excepción que hay que conocer

Si la propiedad que rentas es en copropiedad (dos o más personas son propietarias), el artículo 113-E de la LISR establece que los copropietarios no pueden tributar en RESICO por esos ingresos — deben usar el régimen tradicional de arrendamiento con sus reglas específicas.

Esto aplica incluso si uno de los copropietarios tributa en RESICO por otras actividades. La parte correspondiente a arrendamiento en copropiedad va obligatoriamente al régimen de arrendamiento.

Cuándo conviene mantenerse en el régimen tradicional

Hay situaciones donde el régimen de arrendamiento sí es mejor:

1. Tu propiedad generó pérdidas por gastos superiores a la renta recibida. En RESICO no puedes declarar pérdida — pagas sobre ingresos brutos aunque hayas perdido dinero ese mes.

2. Tienes una hipoteca activa y los intereses son altos. Si los intereses representan el 30-40% del valor de la renta, la deducción reduce significativamente tu base gravable.

3. Hiciste una remodelación importante ese año. Un gasto grande de mantenimiento que puedas deducir completamente en el año puede hacer que el régimen tradicional sea mejor temporalmente.

Lo que dicen los números sobre la mayoría de los casos

Para un propietario típico — sin hipoteca activa, con gastos de mantenimiento normales (predial, cuotas, seguro) del 10-20% de la renta — RESICO es casi siempre la opción más eficiente en términos de ISR pagado.

La deducción ciega del 35% que ofrece el régimen tradicional es útil principalmente cuando tienes gastos reales mayores al 35% y no quieres llevar registro de comprobantes. Si tus gastos reales son menores al 35%, la deducción ciega te da más de lo que mereces. Si son mayores, las deducciones reales pueden superar a RESICO.

¿Qué puedo hacer entonces?

Antes de decidir, haz el cálculo con tus números reales:

1. Suma tus gastos deducibles reales del inmueble del último año
2. Calcula si esos gastos superan el 35% de tu renta anual
3. Si no superan el 35%: compara RESICO (tasa × renta bruta) vs régimen tradicional (tabla sobre el 65% de la renta)
4. El número más bajo es tu respuesta

Si ya estás en el régimen de arrendamiento y nunca has hecho este ejercicio, probablemente estás pagando más de lo que necesitas. El cambio a RESICO se hace con un aviso de actualización en el portal del SAT — y aplica desde el mes siguiente.

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Calcula el ISR sobre tus ingresos de arrendamiento en Fiscly — el comparador RESICO vs régimen general te da el resultado en segundos.

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Nota: Este artículo es de carácter informativo. La decisión entre regímenes depende de la situación fiscal específica de cada propietario. Se recomienda validar con un contador antes de cambiar de régimen, especialmente si tienes crédito hipotecario activo o deducciones complejas.